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편집  2024.02.25 [14:15]
<칼럼> 전세사기 급증 ‘신속한 대책 수립’
 
소정현기자
▲  pixabay.com

 

 

고금리 여파 깡통전세 속출

 

지난해부터 금리가 매번 상승하면서 주택가격 하향세가 지속됨에 따라 전세사기 피해가 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 계약기간 만료 후 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못한 전세 보증사고20225443건 발생했다. 이는 전년(2799)보다 두 배 가까이 급증한 것이다.

 

보증사고는 2018372건에서 20191630, 20202408건 등 매년 증가해왔다. 전세사기가 늘면서 덩달아 피해금액도 증가하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 보증사고 규모는 20215790억원에서 지난해 1조원을 넘기며 2배 가까이 증가했다.

 

하루가 멀다고 빌라왕같은 전세 사기꾼들이 등장하며 피해 규모와 양상이 확산하고 있다. 지난해 10, 수도권 일대에 빌라 1139채를 보유한 빌라왕김 모 씨가 사망하면서 전세사기 피해가 본격 수면으로 부상하였다. 김모씨 외에도 전세사기 사건은 연일 드러나고 있다. 지난해 12월 인천 일대에서 빌라 58채를 소유했다가 숨진 20대 송모씨를 비롯 권씨·박씨·김씨와 그 배후에 있는 최씨4명으로 구성된 ‘2400조직이 소유한 빌라·오피스텔은 전국에 걸쳐 3493채에 달한다.

 

이 같은 전세사기는 대부분 돈 한 푼 들지 않고 주택을 사들였다는 데 있다. 이들은 시세정보가 불명확한 신축 빌라나 다세대 또는 다가구주택의 전월세 보증금을 매매대금 또는 분양대금보다 높은 가격으로 책정해 거래를 늘려나가는 이른바 무자본 갭투자를 해 온 것이다. 그럼에도 일벌백계하겠다는 수사기관을 비웃고 있어, 피해자들이 전세보증금을 돌려받기는 쉽지 않은 게 현실이다.

 

사기수법 고도의 지능화

 

분양 대행사나 부동산 중개업자가 신축 빌라에 입주하려는 세입자를 구하면 웃돈이 붙은 가격과 동일하게 전세금 액수를 맞춰 임대차 계약을 맺는다. 이때 빌라왕과 같은 바지 사장이 명의만 대여해 집주인이 된다.

 

세입자가 낸 보증금으로 주택을 매매하면 여러 곳에서 동시다발적으로 빌라를 사들일 수 있다. 일명 무자본 갭 투자’, ‘동시 진행수법이다. 자기 자본 없이 보증금으로만 취득한 일명 깡통 주택들을 늘려 나가는 투자 방식이다.

 

그러나 임차인의 태반은 주택 사기 피해 당사자가 됐다는 사실은 임대차 계약이 만료된 시점에야 알 수 있다. 설상가상으로 빌라를 경매에 넘겨도 이미 매매가보다 높은 보증금을 지불한 상태이라 보증금 전액을 돌려받을 수 없는 경우도 대부분이다.

 

만약 신탁사가 낀 전세 사기 유형이라면 더 골치 아프다. 집주인이 신탁 회사에 소유권을 이관했지만, 소유권이 있는 것처럼 세입자를 속이면서 계약서를 허위로 만드는 경우다. 이 경우에도 임차인은 불법 점유자로 간주돼 집을 비워야 하고 보증금을 날리게 된다. 신탁 사실을 확인할 수 있는 신탁 원부 발급이 번거롭고 권리 관계 파악이 까다로운 점을 악용한 교활한 수법이다.

 

이들의 사기 수법은 거의 동일하다. 타깃은 주로 신축 빌라나 다세대 주택 세입자다. 피해자들은 주로 2030 청년층이다. 중개업자들은 받은 리베이트로 세입자에게 전세금 대출 이자와 이사비용를 지원해 준다며 유혹의 손길을 내민다. 시세 정보가 명확하지 않고 신축 건물에 풀옵션등을 가장한 혜택으로 포장하기 때문이다.

 

철저한 대비 사기예방 차단

 

전세계약을 할 때 다음과 같은 법률적 상식정도는 기본적으로 구비해야 최소한도로 피해를 줄일 수 있다. 먼저, 전세계약을 할 때에는 임대차 계약 전 건축물대장, 등기사항증명서 등을 꼼꼼히 살펴보고, 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일인인지 확인해야 한다. 또한 임차물건의 매매가격 대비 전세가격이 너무 높지 않은지도 확인해야 한다.

 

다음으로는 주택소유자의 근저당권 여부를 필히 확인해 보아야 한다. 최근 전세사기는 전입일자와 근저당권을 동시에 설정하는 신종 사기수법이 극성을 부리고 있다. 이사와 전입신고를 마치면 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 전입신고와 확정일자는 신청 다음날부터 효력을 발생한다. 따라서 근저당설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생해 근저당권이 선순위가 되면, 보증금 전액을 되돌려 받은 것은 애시당초 불가능하게 된다.

 

더욱이 집주인이 세금을 내지 않으면 보증금을 전액을 떼일 수 있어 체납 여부를 확인하는 것도 중요하다. 따라서 계약 체결 전 미납국세 열람제도를 활용하거나 국세·지방세 납부증명서(완납증명)를 임대인(소유자)에게 요구해 세금체납 여부를 확인할 필요가 있다. ‘조세채권 우선의 원칙에 따라 집주인이 세금을 체납하면 국가는 세금을 보증금보다 먼저 가져간다. 세금이 주택가보다 많다면 임차인은 보증금을 한 푼도 받지 못할 수 있다.

 

이처럼, 임차인이 전세사기 방지를 위해 적극적 노력에는 여러 현실적 여건이 벅찰 수밖에 없다. 따라서 임대인에게 부과되는 의무를 강제해야 한다는 여론이 비등함에 따라 국회에서는 빌라왕 전세사기 최근 재발방지법이 발의됐다.

 

임대인은 확정일자에 앞서 임차주택에 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없다. 임대인은 국세·지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지해야 한다. 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지해야 한다. 등의 조항을 신설했다.

 

결국, ‘임대인이 사전에 고지하지 않은 국세나 지방세 체납 사실이 확인된다면 임차인이 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 별도의 손해배상 없이 본 계약 해제와 동시에 임대인이 보증금 등 원금을 전부 임차인에게 반환한다는 조항이 신설된 것이다.

 

바지 임대인으로 인한 사기 예방을 위해 임대인이 중간에 바뀌는 경우 새 임대인의 세금 체납 정보를 제공하고 임차인이 원하면 계약을 해지할 수 있도록 했다.

 

마지막으로 주택의 매매에서 전세보증금반환보증에 가입해야 할 필요성을 최종적으로 감지해야 한다. 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌 받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받는 것을 불가능하다. 또한 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있다.

 

전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이다. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있게 된다.

 

정부는 효과적인 실효성대책

 

법무부는 임대인뿐 아니라 전세 사기 배후세력, 전세 사기에 가담한 공인중개사와 분양대행업자 등까지 부처 간 협력으로 철저히 수사할 방침이다. 사안이 중할 경우 법정 최고형을 구형한다. 사기죄의 법정 최고형은 징역 10년이지만, 경합범 가중을 통해 최대 15년형까지 선고될 수 있다.

 

이와 함께 국토교통부는 지난 118일 우리은행, 한국부동산원과 함께 확정일자 정보 연계 시범사업 업무협약(MOU)’를 체결했다. 이에 따라 전국 우리은행 710여개 지점에서 주택담보대출 신청인(임대인)의 정보제공 동의를 받아 대출심사 과정에서 담보 대상 주택의 확정일자 정보 확인 후 대출을 실행하는 시범사업이 추진된다.

 

아울러 국토교통부는 전세 계약을 맺기 전에 주택 시세 정보와 임대인 세금 체납 정보 등을 확인할 수 있는 안심전세 앱’(APP)을 지난 22일 출시했다. 해당 앱에서는 적정 전세가격과 악성 임대인 명단, 공인중개사 등록 여부, 임대사업자 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등을 신속하게 확인할 수 있다.

 

깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재이다. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 가능성이 매우 높다. 또한 매매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금 반환이 어렵게 된다. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 세입자는 거주하려고 하는 주택에 빚이 어느 수준인지를 필히 확인해야 한다.

 


원본 기사 보기:모닝선데이

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기사입력: 2023/02/22 [13:17]  최종편집: ⓒ womansense.org
 
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